W dniu 11 października 2012 r. (sygn. akt: III CZP 52/12) Sąd Najwyższy w składzie 3 sędziów wydał ważne orzeczenie dotyczące możliwości kształtowania w umowach dzierżawy uprawnienia wydzierżawiającego do wypowiedzenia umowy w przypadku zalegania przez dzierżawcę z zapłatą czynszu.
Zgodnie z treścią art. 703 k.c. „Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku, gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.” W praktyce wypowiedzenie bez zachowania terminu wypowiedzenia potocznie zwane natychmiastowym zmieniało się w wypowiedzenie zapowiedziane, i to aż 3 miesiące wcześniej. Jeśli zatem Kowalski zawarł z Nowakiem umowę dzierżawy, w której Nowak zobowiązał się uiszczać czynsz dzierżawny za każdy miesiąc trwania umowy dzierżawy, to Kowalski zgodnie z treścią art. 703 k.c. uprawniony jest do natychmiastowego wypowiedzenia umowy najwcześniej, dopiero po upływie 5 miesięcy od dnia powstania pierwszej zaległości czynszowej. Dlaczego tak długo? Dlatego, że przepis art. 703 k.c. tak stanowi.
Na tle powyższego przepisu powstało pytanie: Czy przepis art. 703 zdanie drugie k.c. ma charakter bezwzględnie obowiązujący? Innymi słowy czy strony umowy mogą zmodyfikować w umowie treść przepisu art. 703 k.c. poprzez wyłączeniu obowiązku uprzedzenia dzierżawcy o zamiarze wypowiedzenia umowy czy też muszą stosować się bezwzględnie do przepisu art. 703 k.c.
Udzielając odpowiedzi na postawione pytanie SN stwierdził, że „Strony umowy dzierżawy mogą wyłączyć obowiązek wydzierżawiającego udzielenia dzierżawcy dodatkowego terminu trzymiesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 703 zdanie drugie k.c.).” (por. www.sn.pl/orzecznictwo)
Orzeczeniem tym SN potwierdził tylko dotychczasową linię orzeczniczą, którą wcześniej wytyczyły inne orzeczenia tegoż Sądu. Por. Kodeks cywilny. Komentarz do art. 450-1088. Tom II red. prof. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski Rok wydania: 2011 Wydawnictwo: C.H.Beck Wydanie: 6 kom do art. 703 k.c. Orzeczenia te potwierdzają, że strony umowy dzierżawy mogą modyfikować w/w przepis kształtując swój stosunek prawny wg ich woli.
Czy powołane orzeczenie, SN będzie miało wpływ na interpretację podobnego przepisu kodeksu cywilnego dotyczącego umowy najmu lokalu innego aniżeli mieszkalny tj. przepisu art. 687 k.c.?
Zgodnie z przepisem art. 687 k.c. „Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.” Przy czym należy doprecyzować, że chodzi tu o lokal inny aniżeli mieszkalny (w przypadku lokalu mieszkalnego wypowiedzenie umowy regulują inne przepisy) – (por. Kodeks cywilny. Komentarz do art. 450-1088. Tom II red. prof. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski Rok wydania: 2011 Wydawnictwo: C.H.Beck Wydanie: 6 kom do art. 687 k.c.).
Obecnie dominuje pogląd (przedstawiony w pewnym uproszczeniu), iż dodatkowy termin miesięczny na zapłatę zaległego czynszu jest obowiązkowy. Jak wyraził to SN w orzeczeniu z 2011-06-17, II CSK 587/10 „Interes najemcy będzie, więc wystarczająco chroniony przez to, że wyłączy się możliwość rozwiązania umowy przed upływem miesiąca od uprzedzenia najemcy o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia najmu lokalu.”
Moim zdaniem nie ma żadnego powodu, aby przepis art. 687 k.c. interpretować w sposób odmienny niż art. 703 k.c. Uważam, że w umowie najmu lokalu (co wymaga podkreślenia) innego aniżeli lokal mieszkalny należy również dopuścić możliwość wyłączenia obowiązku wynajmującego udzielenia najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
Cel i charakter przepisów art. 703 i 687 k.c. jest niemalże identyczny. Stosunki prawne, choć będące w istocie różnymi umowami cywilnoprawnymi często mylone są przez ludzi, a nawet zaryzykowałbym tezę, że powszechnie nie są od siebie rozróżniane. Dlatego tak odmienne traktowanie przepisów art. 703 i 687 k.c. nie znajduje w moim odczuciu uzasadnienia.
Mając na uwadze ochronę interesów najemcy nie można zapominać o ochronie interesów wynajmującego, który de facto musi czekać, aż najemca nie zapłaci czynszu najmu za dwa okresy rozliczeniowe potem dodatkowo udzielić mu miesięcznego terminu dodatkowego do zapłaty czynszu a dopiero potem wypowiedzieć umowę.
Czy zmieni się zapatrywanie praktyków na stosowanie przepisu art. 687 k.c. to pokażą kolejne sprawy sądowe.
W kolejnych publikacjach opiszemy zagadnienia związane z wypowiedzeniem najmu lokalu użytkowego, oraz możliwość szybkiego odzyskania lokalu od najemcy.
radca prawny Mariusz Bialic
wg. stanu prawnego na X.2012 roku
